最近，越来越多的客户向我们咨询一个紧迫的问题：抵押贷款即将到期，但房产价格下跌，无法续贷，该怎么办？这确实是当前许多抵押贷款者面临的一大难题。今天，我将结合自己的经验，为大家详细分析问题根源，并提供实用的解决方案，希望能帮助到有需要的朋友。

一、问题背景与现状分析

　　1. 房价下跌，抵押物价值缩水

　　近年来，受多种因素影响，部分地区的房产价格出现了不同程度的下跌。据统计，部分城市的房价下跌幅度达20%~40%。这使得之前办理抵押贷款时的房产评估价值与当前市场价值存在较大差距。例如，客户李先生两年前用一套价值300万元的房子办理了210万元的抵押贷款。如今，该房产市值仅为240万元，导致他在贷款到期续贷时面临严重的评估不足问题。

　　2. 抵押贷款到期，续贷困难

　　当抵押贷款到期，需要续贷或转贷时，银行会根据当前房产的评估价值重新核定贷款额度。如果房产价值下降，贷款额度也会相应降低。这就导致借款人需要一次性偿还差额部分，否则无法完成续贷。按上面李先生的情况来说，现按正常评估价抵押7成是240x70%=168万，210-168=42万，续贷的话就差了42万，这部分需要补上。

　　3. 银行要求追加抵押或提前结清

　　面对抵押物价值缩水的情况，银行为了控制风险，可能会要求借款人追加抵押物或提前结清部分欠款。这对于不少资金紧张的借款人来说，难度很大。

二、如何处理

　　方案一：有经营企业的借款人，申请企业信贷补足差额

　　适用对象：有正常经营的企业，且之前办理的是经营性抵押贷款。

　　利用企业信用，申请信贷产品

　　额度较高：企业信贷产品额度通常比个人信贷高，足以补足资金缺口。

　　利率较低：相比于个人消费贷款，企业贷款利率更优惠。

　　手续便捷：只需提供企业的财务报表、营业执照、纳税证明等材料。

　　与银行积极沟通，争取政策支持

　　在当前经济形势下，银行也不希望出现大量逾期或不良贷款。因此，与银行积极沟通，说明自身经营状况和还款意愿，争取银行的理解和支持，提高申请成功率。

　　操作建议：提供详细的企业财务数据，包括利润表、现金流量表、资产负债表等，证明企业有足够的还款能力；明确借款用于还款，维护良好的信用记录。

　　注意事项

　　企业信用良好：确保企业无严重逾期、欠税等不良记录。

　　债务比例合理：避免企业负债率过高，增加银行审批难度。

　　方案二：转按揭，房产过户给配偶或直系亲属，重新申请按揭贷款

　　适用对象：无法通过企业信贷补足差额的借款人。

　　通过房产交易，重新申请按揭贷款

　　贷款额度较高：按揭贷款最高可达房产评估价的85%，有的银行甚至支持高评高贷，可达100%。

　　期限更长：按揭贷款期限最长可达30年，月供压力较小。

　　利率优惠：相比于抵押贷款，按揭贷款利率更低。

　　操作流程

　　准备房产交易材料：包括房产证、身份证、户口本、婚姻证明等。签订房屋买卖合同：与配偶或直系亲属签订正规的房屋买卖合同，明确交易价格。办理过户手续：前往房管局办理产权转移登记，取得新的房产证。申请按揭贷款：新的房产所有人向银行提交贷款申请，提供必要的收入证明、工作证明等资料。

　　关键点解读

　　高评高贷：通过专业的评估机构，提高房产评估价值，获取更高的贷款额度。

　　合理的交易价格：成交价格应符合市场行情，避免被银行认定为虚假交易。

　　税费考虑：房产交易会涉及契税、增值税等，需提前计算成本。

　　注意事项

　　合法合规：交易过程必须真实合法，避免因假交易引发法律风险。

　　征信要求：新的贷款申请人需具备良好的信用记录和还款能力。

　　家庭关系处理：明确家庭内部财产关系，避免未来纠纷。

三、其他应对措施

　　1. 与银行协商延期或调整还款计划

　　如果以上方案无法实施，可以尝试与银行协商，但注意方案对征信的影响。

　　操作建议：表达还款意愿，确保银行了解您积极还款的态度，增加协商成功的可能；表明现在的经营情况。

　　2. 寻求亲友帮助，筹集资金

　　在紧急情况下，可以考虑向亲朋好友借款，短期内筹集资金，避免出现逾期。

　　注意事项：最好签订借款协议，明确借款金额、利率、还款期限等，维护双方权益。

　　3. 出售其他资产，筹集资金

　　如果名下有其他可变现的资产，如车辆、股票、基金等，可以考虑出售，尽快筹集资金。名下有车，整体情况好的话，做个汽车抵押贷款叠加信贷额度也可以补充一部分资金。

四、可能面临的一些问题

　　1. 银行审批不通过

　　原因：信用记录不良、负债率过高、收入不足等。

　　应对：改进自身资质，如还清部分债务、提高收入证明等。

　　2. 交易过程中的法律风险

　　虚假交易风险：如果被认定为虚假交易，可能承担法律责任。

　　产权纠纷风险：房产过户后，需明确产权归属，避免家庭纠纷。

　　3. 税费成本增加

　　交易税费：房产过户需要缴纳契税、增值税、个税等，需提前计算成本，评估是否划算。

五、一些案例

　　案例一：客户王先生成功转按揭，化解资金压力

　　王先生的房产市值从300万元降至240万元，抵押贷款到期需偿还210万元。通过我们的方案，与朋友签订房屋买卖合同，将房产过户给朋友。朋友作为新的买受人，帮他向银行申请了85%的按揭贷款，成功贷款204万元。虽然仍有部分差额，但通过家庭积蓄，解决了资金缺口，顺利完成了转贷。

　　案例二：客户刘女士申请企业信贷，补足贷款差额

　　刘女士经营一家贸易公司，因房产降价导致无法续贷。我们匹配好方案帮她向银行申请了100万元的企业经营性信贷，用于补足贷款差额。

　　面对抵押贷款到期，房产降价转不动贷的时候，不要慌张，积极寻找解决方案。给几个建议：

　　提前规划：在贷款到期前，提前3-6个月做好资金安排，和专业人士沟通可能的解决方案。

　　保持良好信用：避免逾期和不良记录，维持良好的信用状况，提高贷款成功率。

　　寻求专业帮助：可以咨询专业的人士，获取专业建议，避免走弯路。

　　合法合规操作：无论采取何种方式，都要遵守法律法规，保护自身权益。

　　珍惜家庭关系：涉及家庭财产的处理时，要与家人充分沟通，避免未来纠纷。

　　希望以上内容能为您提供有价值的参考，顺利解决抵押贷款续贷难题。