9月1日下午，浙江公布首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，可作为接下来降存量的具体标准。 　　按照该数据，2019年10月至2022年11月杭州存量首套房贷调整后最低可降至4.2%，2022年11月至今的存量首套房贷利率调整后最低降至4.0%。

两部门在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中决定，统一全国房贷最低首付款比例，调整二套房贷利率下限。具体来看：

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

Q1：新利率怎么计算？最低是多少？

　　原文提到：新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　这句话的重点是，新利率的加点幅度不得低于原贷款发放时的政策下限。而不是很多人理解的，新利率不得低于原贷款发放时的利率下限。

　　举个例子。2021年8月，杭州首套利率下限为4.65%（2021年8月LPR+0），小明申请的首套利率为6.0%（2021年8月LPR+135bp），由于LPR的调整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），小明当前利率为5.55%（2023年8月LPR+135bp）。

　　而现在，新贷款利率的加点幅度不得低于2021年的政策下限，也就是0，所以新利率最低能下调至4.2%（2023年8月LPR+0）。降幅为135bp。

　　中金研报中也提到了这一计算方式。
　　值得注意的是，这是按照央行文件计算出的理论最低水平，目前新政尚未明确规定置换后利率几何。具体还要看各商业银行的方案细则。

Q2：哪些人可以申请？

　　对于谁能申请本次利率调整，杭州有业内人士解释主要是以下三种：

　　一是发放时即按首套房政策执行的房贷。

　　二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。

　　三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。

　　此次下调能省多少钱是大家最关心的。招联首席研究员董希淼表示：此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80基点，约25万亿元的首套房贷借款人可以申请调整。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元，可以显著降低住房消费负担，进而增加消费能力。

Q3：我是2019年前基准利率上浮阶段买的房，这次也能下调吗？

　　央行文件中提到：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。

　　按照文件，推行LPR前的存量首套房贷也在本次调整范围内。

　　具体怎么调，这里还是要先打一个问号。因为在2019年推行LPR之前，杭州首套房贷利率政策下限为基准利率的7折。如果按照这个下限标准计算，将会出现存量贷款变更后的新利率低于新发贷款利率的情况。

　　还是那句话，具体要等到各家商业银行出台操作细则后才能明确。

Q4：固定利率购房者能上车吗？

　　按照央行文件的表述，固定利率的首套购房者也在调整范围内，但具体仍要看商业银行的方案细则。

Q5：如何降低存量房贷利率？

　　两种方式，一种是直接申请调整我的房贷利率水平；第二种，申请一个新的房贷，来置换以前的那个比较高的利率的房贷。

Q6：什么时候可以申请？

　　今年8月31日以前已经发放的首套房贷，或者已经签订了合同还没发放的首套房贷，从9月25日起，可以向银行提出申请调整你的房贷利率。

　　多家银行的客户经理表示还在等具体细则出台，请大家耐心等一等。